房地产行业是二十几末期到二十一世纪初这几十年中，制造富豪的效率最高的产业领域。房产也是家庭资产最重要的组成部分。

在《广场协定》正式出台之后，日本民众是充满信心的，也认为日元本该升值，这是日元在国际币体系中地位提高的表现。

日元升值有利于日本企业在全球的扩张。那为什么日本要全球扩张呢？因为它的国土狭小，资源有限，日本是一个岛国，国土面积跟我们的云南差不多，海外扩张是必然的选择。

所以你看广场协定本身是符合日本全球战略的。

日元升值意味着用同样多的日元可以在国际上买到更多的资产。而且他们也的确是这么做的。

胡杨记得三菱财团就去收购了象征美国财富的洛克菲勒中心大厦。索尼收购了被称为美国灵魂的好莱坞哥伦比亚电影公司。

松下则收购了美国环球影业公司等等。日本公司在海外大量购入物产的同时，日本国内房地产时间也同样火热。

日元在几个月内升值了将近三成，而楼市房价直接提升了五个百分点。而这仅仅才是协议刚刚诞生的初期。

即便胡杨不知道那段历史，光是街面上随处可见的房地产相关广告，就能感受到这个社会正在发生变化。

胡杨在回到香港之后，专门和李亿峰针日本当下的楼市进行了讨论。说是讨论，但是公开的。所有保密级别够的人都可以听，算是一种形式的经济学科普课。

在初步研究了资料之后，李亿峰说道：“楼市5%的涨幅暂时看着没什么问题，但如果这个趋势持续下去，可能会很危险。关键还是要看日本的政府是否出手控制。”

胡杨点点头：“股票市场会比楼市反应更快，从股市的管控就能看出日本政府的倾向。如果没有做出有效管控，你认为会宏观上会有什么变化？”

李亿峰沉吟片刻的说道：“日本的楼市和股市都会进入牛市。并极有可能保持几年持续的增长。如果真的这样，那就危险了。”

胡杨点头表示认同这个看法。

但同时，在场其他人都表示无法理解。只有那几个受过正规经济学教育的人若有所思。

难道楼市和股市的繁荣，不是件好事吗？这不就代表了该国或者该地区的经济情况良好吗？

胡杨继续划重点：“这里我提醒大家仔细阅读的《广场协议》的内容和日本大藏省最近的财政政策，五分钟。”

胡杨给了他们足够的思考时间之后，才和李亿峰继续讨论。

广场协定签订后日元升值，日本出口型的企业的压力就会大增。企业就需要更多的贷款，所以应该下调利率。另外出口减少的话，就要扩大内需，通过降低利率迫使民众减少存款，增加国内消费，还有利率下调。有钱人就会把钱拿出来投资，而不是存银行。

这些就是根据现有资料，胡杨和李亿峰推测出的日本大藏省会有的思路。

那么接下来，大藏省应该会推出了宽松的货币政策，超发货币利率下调。这个之后问题就来了。

李亿峰说道：“提醒大家关注资料上关于日本城镇化率的数据。在日本现在的产业结构下，日本国内的经济增长已经饱和。所以一旦下调了利率，那滑坡就要开始了。”

连续下调利率之后会导致一个很严重的后果。

人们从银行以非常低的成本拿到的钱，但基本都不会投资到实体。因为实体经济收益率低，也没有增加太多的消费。

因为早已经消费过剩，他们把钱都投资到了炒股和炒房。于是日本的股市房地产将会迅速的泡沫化。

而这两个市场的繁荣，还会吸引大量的国际资本流入日本，继续炒高股市和楼市。就会再次给泡沫化加速。

“所以...”胡杨总结道：“我想提醒大家要对楼市和股市这种非实体经济快速升温保持警惕。尤其是楼市，一旦快速升温就会吸引大量实体经济的资金流入。

这会短时间迅速提高gdp，却会导致产业的结构失衡。试想一下，如果你做工厂整年的收入，都不如随便买几套房子升值所赚取的利润。

你是不是还会继续做实体工厂呢？这就是日本将会面临的问题。”